成都长租公寓市场改变已至

时间:   2018-04-15 20:16:07

  2017年7月,住建部选取部分人口净流入的大中城市,开展住房租赁试点,成都在首批试点之列

  不到一年时间,龙头地产商纷纷布局,“国家队”强势加入,数百家民营企业竞相角逐

  “啪”……随着交易槌落下,3月27日,在19轮竞价后,成都市金牛区王贾村56亩地块以10900元/㎡的成交楼面价被泸州益佳房产揽入怀中;随后,锦江区三圣乡26亩地块以13168元/㎡的成交价被华熙地产竞得,33轮举牌,竞争可谓白热化。

  成都今年首场涉及传统主城区的土拍,5宗地块成交3宗,其中,有两宗均需自持或移交总建筑面积15%或以上用作租赁用房。此前,成都已有18宗要求配备租赁住房的地块成功拍卖。

  2017年7月,住建部选取部分人口净流入的大中城市,开展住房租赁试点,成都在首批试点之列。成都试点不到一年时间,地产商纷纷布局,公寓租赁国企强势崛起,数百家公寓租赁民营企业竞相角逐……

  □本报记者罗之飏寇敏芳

  格局之变

  由创业企业独唱的时代已经结束,“群雄争霸”的时代即将到来

  冠寓金楠天街店,标间每月2020元、套房每月2800元,3月30日,面对不断前来问询的租客,成都冠寓商业管理有限公司总经理胡大勇只能说抱歉,“客满了,今年4月和5月要推出房源1500间,请大家提前预约。”

  冠寓是龙湖集团旗下长租公寓品牌,2017年3月登陆成都市场,一年多时间已布局8家门店,开业房源2400间,遍及成都东南西北,“还有6个项目在建。”

  抢滩市场,世联行旗下的红璞公寓同样步履矫健。为快速布局,红璞大悦城店直接收购居委会物业,3月29日,成都红璞公寓宣布,位于武侯区聚龙路的诗锦苑店即将开业,这将是红璞在成都开业的第6家门店,上线房间将达1500间,“还有3家新店正在筹备。”成都红璞公寓部总监黎薇透露。

  国家试点,让地产商闻风而动,而政策带来的推动效应,在国企身上可谓演绎得“淋漓尽致”。

  截至3月底,成都已成立润锦城实业有限公司、成都城投资产经营管理有限公司等4家国有住房租赁公司,其中成都润锦城实业在数月内就筹得近1500条房源。“发展着实迅猛。”一位业内人士表示。

  摸爬滚打多年的相关民营企业不可能没觉察到市场变化。3月15日,成都长租公寓市场规模最大的企业优客逸家,宣布与全国性房地产中介连锁机构玛雅房屋合作,后者将为优客逸家在拿房业务方面进行门店宣传,线上线下同步拓展“版图”——此前,优客逸家在成都的房源数量刚刚突破2万间。

  就连向来低调的本土品牌成都普天同创科技有限公司旗下的同创公寓,也在地产商和国企大举扩张之前,悄然在2017年将数百套房源增至3000套,跃居成都长租公寓企业市场规模第三。“成都长租公寓行业由创业企业独唱的时代已经结束,‘群雄争霸’的时代即将到来。”同创公寓联合创始人何林峻表示。

  盈利之难

  有企业靠现金流“剑走偏锋”,有企业钟情于赚取租金差价,但“能有一家真正盈利都很了不起”

  虽群雄逐鹿,但短期要盈利,多年观察本土长租公寓市场的成都链家研究院,给出了“不太乐观”的答案。

  其研究报告显示,长租公寓前期仅获取房源就需占60%至70%的成本,如果规模扩大,后期服务和管理成本也会相应增加。

  “盈利难是行业的普遍问题,能有一家真正盈利都很了不起。”成都链家研究院院长张键认为。

  企业的市场表现印证了上述看法。

  定价1650元至3800元、拥有136间房的红璞公寓大悦城店,在刚满一周年的运营期内并未实现盈利,“企业客户占多数,入住率维持在80%左右,在行业内算普通水平,年底还更低一些。”大悦城店店长吴明洲告诉记者。

  即使客满的龙湖冠寓金楠天街店,离盈利仍有不小的距离。胡大勇透露,前不久,龙湖整栋承租成都青羊区一处政府物业,合约期10年,经财务测算,光收回成本就至少要7年,“租赁物业都是这样,更不用说金楠天街店这种自持物业前期的开发投入。”

  在何林峻看来,盈利难的企业多采用的是当“二房东”的模式。企业从业主手里收清水房,标准化装修后再转手出租,通过严格控制装修和管理成本赚取中间差价。这种模式区别于发源于北京、上海,靠资金流赚取收益的“北方打法”,被业内成为“南方打法”。

  “‘南方打法’属于包租式,前期投入大,产品可标准化,依靠租金差价获利,其融资能力决定企业的发展速度;‘北方打法’属于托管式,企业通过控制租金收付时间差,用大量现金流的沉淀去投资,产生增值收益,这种模式轻资产、少投入,但一旦房屋空置率稍高,企业资金将面临极高风险。”一位业内人士介绍。

  “在经历行业的野蛮生长期后,两种模式都将直面如何长期稳定盈利的问题。”何林峻说。


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